Der „Marburger Immobilienmarktbericht 2021“ ist erschienen. Die hohe Nachfrage nach Wohnungen und Häusern führt zu steigenden Preisen.
Der neue Immobilienmarktbericht für die Universitätsstadt Marburg macht deutlich, dass die Nachfrage nach Wohneigentum in der Universitätsstadt weiterhin hoch ist. Die Preise steigen.
Insgesamt 672 Immobilienverträge wurden 2020 in Marburg geschlossen. Das sind – nach dem Rückgang im Vorjahr – wieder 12 Prozent mehr. Diese Zahl entspricht in etwa dem hohen Niveau von 2018.
Insgesamt 217 Millionen Euro wurden 2020 mit Immobilien umgesetzt. Fast drei Viertel aller Immobilienverträge zu Ein- und Zweifamilienhäuser geschlossen.
„Weil das Angebot in Marburg begrenzt ist, weichen Interessierte ins benachbarte Umland aus“ berichtete Marius Thielemann. Er ist der Vorsitzende des „Gutachterausschusses für Immobilien für den Bereich der Stadt Marburg“ und Leiter des städtischen Fachdiensts „Bauverwaltung und Vermessung“.
Der „Gutachterausschuss für Immobilien für den Bereich der Stadt Marburg“ gibt jedes Jahr den „Immobilienmarktbericht für den Bereich der Stadt Marburg“ heraus. Dafür wertet der Ausschuss alle Immobilienverträge aus. Er informiert über Verkäufe, durchschnittlichePreise und die Marktentwicklung.
Wer ein Eigenheim kaufen möchte oder in der Universitätsstadt investieren möchte, erhält mit dem Bericht Anhaltspunkte für Preise von Häusern, Bauplätzen und Gewerbeflächen im Stadtgebiet. „Der Markt für Wohnimmobilien in Marburg ist sehr angespannt“, berichtete Thielemann. „Die hohe Nachfrage kann nicht vollständig bedient werden. Das führt zu teilweise extremen Preissteigerungen.“
Auch auf dem freien Mietmarkt sei kaum Entspannung zu erwarten, auch wenn im vergangenen Jahr viel in den Bau von Eigentumswohnungen zur Eigennutzung und studentisches Wohnen investiert wurde. Trotzdem zeigt die Auswertung der Bestandsmieten zwischen 2018 und 2020, dass die durchschnittlichen Nettokaltmiete nur geringfügig gestiegen ist. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2017 bis 2019 stiegen die Mieten im Stadtbereich moderat um durchschnittlich zwei Prozent.
Der Höchstanstieg war im Stadtteil Hansenhaus/Südbahnhof mit fünf Prozent zu verzeichnen. „Auswirkungen der Pandemie sind in diesem Marktsegment bisher nicht signifikant“, erläuterte Thielemann. „Ob die pandemiebedingte Umstellung auf mehr virtuelle Lehre anhält und zu einem Überangebot und Mietrückgang bei Studentenapartments führt, bleibt abzuwarten.“
Mit 251 Verträgen ist der Teilmarkt „Wohnungseigentum“ der zahlenmäßig größte Teilmarkt im Stadtgebiet. Allerdings sind im Vergleich zum Vorjahr sieben Prozent weniger Wohnungen verkauft worden.
Der Gesamtumsatz betrug rund 53 Millionen Euro, davon entfielen rund 19 Millionen Euro auf Neubauprojekte mit 56 Wohneinheiten.
Von den 251 verkauften Eigentumswohnungen waren 195 Bestandsobjekte. 92 dieser Eigentumswohnungen aus dem Bestand waren zum Kaufzeitpunkt vermietet.
Die meisten der Kaufenden zahlten für eine Wohnung zwischen 100.000 Euro und 200.000 Euro, am häufigsten gehandelt wurden Wohnflächen zwischen 45 bis 79 Quadratmetern. Auch der Anteil größerer Wohnungen, als Alternative zum Einfamilienhaus, mit Kaufpreisen über 300.000 Euro, ist gestiegen.
Die mittleren Kaufpreise pro Quadratmeter haben sich 2020 im Vergleich zum Vorjahr etwas erhöht: Der Quadratmeter für Erstverkäufe bei Neubau-Wohnungen lag im Mittel bei 4159 Euro. Die mittlere Wohnfläche betrug 82 Quadratmeter.
Bei Weiterverkäufen lag der Preis durchschnittlich bei 2.483 Euro pro Quadratmeter. Die Wohnfläche lag bei 66 Quadratmetern.
Lagebezogen waren 2020 die Wohnungen in Cappel mit durchschnittlich 4228 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (überwiegend im Neubau) teurer als in der Kernstadt mit durchschnittlich 3175 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Höchstpreis lag bei 5113 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Wohnungen in der Kernstadt lagen am unteren Richtsberg mit durchschnittlich knapp 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Aus allen angegebenen Kaufpreisen über Wohnungseigentum wurde der Preis für die Automobil-Stellplätze – auch Garagen beziehungsweise Tiefgaragen –
herausgerechnet.Diese Preise lagen 2020 in Marburg durchschnittlich zwischen 13.000 und 21.000 Euro für Neubauobjekte und zwischen 6000 bis 15.000 Euro für Bestandsobjekte. Fast dreiviertel aller Kaufverträge über bebaute Grundstücke betreffen Ein-
oder Zweifamilienhäuser und davon überwiegend freistehende. Sie kosteten im Jahr 2020 im Durchschnitt rund 429.000 Euro und damit sechs Prozent mehr als 2019. Die durchschnittliche Grundstücksgröße betrug 842 Quadratmeter.
Die durchschnittlichen Kaufpreise von Doppelhaushälften sind 2020 stark gestiegen um elf Prozent von 324.000 Euro auf 361.000 Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis von Reihenhäusern stieg um 12 Prozent. Der Preis von Wohnbaugrundstücken in den alten Ortslagen der Außenstadtteile erhöhte sich um 16 Prozent auf durchschnittlich 236.000 Euro.
Wie in den Vorjahren befand sich der größere Anteil – nämlich 76 – der gehandelten Ein- bis Zweifamilienhäuser in der Kernstadt sowie in den direkt angrenzenden Stadtteilen. Der Kaufpreis für ein Haus in der Marburger Kernstadt lag im Mittel bei 492.000 Euro gegenüber 388.000 Euro im Jahr 2019.
In Marbach waren es 401.000 Euro – etwas weniger als 2019 mit 454.000 Euro. In Cappel veränderte sich der durchschnittliche Kaufpreis kaum. 364.000 Euro im Jahr 2020 stehen 367.000 Euro im Jahr 2019 gegenüber.
In Wehrda war ein leichter Anstieg zu verzeichnen – von 329.000 Euro auf 353.000 Euro. In Ockershausen gab es 2020 nur wenige Verkäufe, im Mittel betrug die Verkaufssumme 294.000 Euro gegenüber 2019 mit 399.000 Euro.
In den Außenstadtteilen wechselten 49 Ein- und Zweifamilienhäuser ihre Besitzerin oder ihren Besitzer. Westlich von Marburg gab es zum Beispiel in Michelbach zehn Immobilienkäufe. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 375.000 Euro.
Bei den östlich gelegenen Stadtteilen war es in Bauerbach am teuersten. Im Mittel lag der Kaufpreis bei 321.000 Euro, gefolgt von Moischt mit durchschnittlich 300.000 Euro und Schröck mit 278.000 Euro im Mittel.
Bei allen Angaben ist zu beachten, dass innerhalb eines jeden Stadtteils objekt- und lagebedingt eine große Streuung vorhanden ist, teilweise fanden nur wenige oder keine Verkäufe statt. Somit können die angegebenen Mittelwerte nur eine grobe Übersicht zum Marktgeschehen geben.
Die Zahl der Baulandverkäufe ist im Vergleich zum Vorjahr stark zurückgegangen. Nur 30 Baugrundstücke für Wohnzwecke wurden verkauft.
Sie lagen überwiegend im Neubaugebiet Michelbach-Nord und Moischt (Pfingstweide). Außerdem wurden bisher etwa 7.300 Quadratmeter Bauerwartungsland für das geplante Baugebiet „Am Hasenkopf“ in Marburg/Ockershausen durch die SEG angekauft.
Der durchschnittliche Preis für Wohn- und Mischbauflächen (baureife Grundstücke) in der Kernstadt mit den angrenzenden Stadtteilen Cappel, Marbach, Ockershausen und Wehrda stieg 2020 auf 360 Euro pro Quadratmeter. 2019 lag der Quadratmeterpreis bei 340 Euro. In den Außenstadtteilen wurden durchschnittlich 150 Euro pro Quadratmeter gezahlt im Gegensatz zu 2019 mit 128 Euro.
Die Kaufpreise für gewerbliche Bauflächen lagen bei fünf Kauffällen mit insgesamt rund 18.000 Quadratmetern im Mittel bei etwa 130 Euro pro Quadratmeter – und somit niedriger als 2018 mit 166 Euro und 2019 mit 200 Euro. Allerdings gab es dabei eine sehr große Spannweite.
Weiterhin werden im Immobilienmarktbericht im Kapitel „Wertrelevante Daten“ Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren verschiedener Objektarten, eine Mietwertübersicht sowie Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser veröffentlicht. Außerdem finden sich im Kapitel 10 die Vergleichsfaktoren für die Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach Bewertungsgesetz (BewG) für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen. Den Bericht können Interessierte bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses telefonisch über 06421201-1607 oder per E-Mail an gutachterausschuss@marburg-stadt.de anfordern. Die Gebühr beträgt 30 Euro.
* pm: Stadt Marburg