Der Marburger Immobilienmarktbericht 2023 liegt vor. Bei weniger Neubauten besteht weiterhin Bedarf am eigenem Haus oder Wohnung.
Der neue Immobilienmarktbericht für die Universitätsstadt Marburg zeigt: Während Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser weiter sehr gefragt sind, ist die Verkaufszahl der unbebauten Grundstücke erneut gesunken. 638 Immobilien sind im Jahr 2022 in Marburg ge- und verkauft worden. Dafür haben die neuen Eigentümer*innen insgesamt 190 Millionen Euro gezahlt.
Im Jahr 2022 wurden im Stadtgebiet Marburg 638 Verträge über Immobilien geschlossen, gegenüber 2021 ist das ein Rückgang um 5 Prozent. „Über einen Zeitraum von 5 Jahren betrachtet, zeigt sich der Markt aber weiterhin stabil“, ordnete Marius Thielemann diesen Rückgang ein.
Dagegen hat sich die Anzahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Im Teilmarkt der unbebauten Grundstücke ist –
insbesondere bei den Wohn- und Mischbauflächen – die Anzahl der Kauffälle weiter zurückgegangen.
Auch bei den bebauten Immobilien war ein leichter Rückgang um circa 4 Prozent zu verzeichnen. Der Gesamtgeldumsatz im Stadtbereich Marburg lag mit 190 Millionen Euro bei etwa 17 Prozent unter dem des Vorjahrs.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2020/2021 stiegen die Mieten im Stadtbereich um durchschnittlich 2 Prozent. Höhere Mieten wurden vor allem in zentralen Innenstadtlagen sowie bei neugebauten Eigentumswohnungen verzeichnet.
„Der Teilmarkt Wohnungseigentum ist der zahlenmäßig größte Teilmarkt im Stadtgebiet“, berichtete Thielemann. Der Vorsitzende des „Gutachterausschusses für Immobilien für den Bereich der Stadt Marburg“ ist zugleich Leiter des städtischen Fachdienstes Bauverwaltung und Vermessung.
die Anzahl der Verkäufe ist stabil“, erläuterte Thielemann. „Der Anteil der neugebauten Wohnungen lag allerdings nur noch bei etwa 10 Prozent.“
Das Gesamtumsatzvolumen betrug rund 61 Millionen Euro, dabei liegt der Anteil der Neubauobjekte bei circa 11 Millionen Euro. Von den 268 zur Auswertung geeigneten Kauffällen waren demnach 242 Bestands- oder in Wohnungseigentum umgewandelte Objekte. 127 Wohneinheiten aus dem Bestand und 4 Wohneinheiten aus Neubau beziehungsweise Umwandlung waren zum Kaufzeitpunkt vermietet.
Am häufigsten wurden Kaufpreise zwischen 100.000 und 200.000 Euro gezahlt. Dabei wurden – wie in den Vorjahren – Wohnflächen zwischen 45 bis 79 Quadratmetern am häufigsten gehandelt. In den einzelnen Teilmärkten des Wohnungseigentums ergeben sich für 2022 aus Neubauten 26 Erstverkäufe mit –
im Mittel – 4.802 Euro pro Quadratmeter und einer mittleren Wohnfläche von 88 Quadratmetern, 5 Erstverkäufe aus Umwandlung zu unsaniert durchschnittlich 2.685 Euro pro Quadratmeter und einer mittleren Wohnfläche von 82 Quadratmetern sowie 237 Weiterverkäufe zu 2.884 Euro pro Quadratmeter im Mittel und einer mittleren Wohnfläche von 61 Quadratmetern.
2022 waren die Wohnungen in Cappel mit durchschnittlich 4.621 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (überwiegend im Neubau) teurer als in der Kernstadt mit durchschnittlich 3.310 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Höchstpreis dort lag bei 5753 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die günstigsten Wohnungen gab es in Wehrda mit durchschnittlich 2.247 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Aus allen angegebenen Kaufpreisen über Wohnungseigentum wurde der Preis für die Stellplätze für Autos und Garagen oder Tiefgaragen herausgerechnet. 2022 lagen sie im Stadtbereich Marburg im Mittel bei rund 15.000 bis 23.000 Euro.
Mehr als dreiviertel aller Kaufverträge über bebaute Grundstücke betreffen Ein- oder Zweifamilienhäuser, davon überwiegend freistehende. Solche Häuser kosteten im vergangenen Jahr durchschnittlich rund 504.000 Euro.
2021 lag der Wert bei 499.000 Euro. Die durchschnittliche Wohnfläche lag bei 182 Quadratmetern, die Grundstücksgröße bei 752 Quadratmetern.
Bei den Doppelhaushälften und Reihenhäusern sind die Preise im Durchschnitt um 3 Prozent gefallen. Eine Doppelhaushälfte kostete 2021 durchschnittlich 397.000 Euro. 2022 waren es 386.000 Euro.
Reihenhäuser lagen 2021 bei rund 307.000 Euro, 2022 bei 298.000 Euro. Auch die Preise von Wohnbaugrundstücken in den alten Ortslagen der Außenstadtteile sind zurückgegangen von 263.000 Euro auf 218.000 Euro.
Wie in den Vorjahren befand sich der größere Anteil der gehandelten Ein- bis Zwei-Familienhäuser in der Kernstadt Marburgs sowie in den direkt angrenzenden Stadtteilen. Die Durchschnittspreise bei den 75 Verkäufen waren in der Kernstadt: 538.000 Euro gegenüber 601.000 Euro im Jahr 2021 und in Cappel 528.000 Euro gegenüber ( 491.000 Euro im Vorjahr sowie für Marbach 502.000 Euro gegenüber 496.000 Euro im Jahr 2021.
In Wehrda betrug der Durchschnittspreis 440.000 Euro gegenüber 413.000 Euro im Jahr 2021. In Ockershausen lag er bei 335.000 Euro gegenüber 325.000 Euro im Vorjahr.
In den Außenstadtteilen wechselten 39 Ein- bis Zwei-Familienhäuser ihre Besitzer*innen zum Durchschnittspreis von 470.000 Euro in Michelbach, 366.000 Euro in Bauerbach, 245.000 Euro in Ginseldorf, 308.000 Euro in Moischt und 235.000 Euro in Schröck. In den verbleibenden Stadtteilen wurden nur wenige oder keine Verkäufe registriert, was eine Preisangabe ausschließt.
Thielemann wies darauf hin: „Bei allen Angaben ist zu beachten, dass innerhalb eines jeden Stadtteils objekt- und lagebedingt eine große Streuung vorhanden ist, somit können die angegebenen Mittelwerte nur eine grobe Übersicht zum Marktgeschehen geben.“
DesWeiteren war die Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern stark rückläufig. Die Preise lagen mit circa 2.500 Euro pro Quadratmeter im Mittel unter denen des Vorjahres mit circa 2.700 Euro pro Quadratmeter.
Die Zahl der Baulandverkäufe ist weiter zurückgegangen. Das Umsatzvolumen hat sich halbiert.
Im Neubaugebiet in Ginseldorf lagen 8 der 15 verkauften Flächen. Das Neubaugebebiet wurde von der Stadtentwicklungsgesellschaft (SEG) entwickelt und vermarktet. Außerdem wurden circa 5000 Quadratmeter Bauerwartungsland in Ockershausen und am Oberen Rotenberg angekauft.
Der durchschnittliche Preis für Wohn- und Mischbauflächen (baureife Grundstücke) in der Kernstadt Marburg lag 2022 im Mittel bei 420 Euro pro Quadratmeter. 2021 waren es 460 Euro pro Quadratmeter. In den Außenstadtteilen wurden im Durchschnitt 170 Euro pro Quadratmeter gezahltgegenüber 120 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr.
Es gab lediglich einen Verkauf einer gewerblichen Baufläche. „Die Anzahl der gehandelten landwirtschaftlichen Flächen ist vergleichsweise hoch“, sagte Thielemann und nannte den durchschnittlichen Kaufpreis, der im Mittel bei 1,58 Euro pro Quadratmeter lag. 2021 waren es 1,85 Euro pro Quadratmeter.
Bei den forstwirtschaftlichen Flächen lag der mittlere Kaufpreis mit knapp 3 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Vorjahreswert von 1,16 Euro pro Quadratmeter. „Das ist wohl auf den sehr unterschiedlichen Anteil des Aufwuchses zurückzuführen“, vermutete Thielemann.
Darüber hinauswerden im Immobilienmarktbericht auch weitere – zur Wertermittlung erforderliche – Daten veröffentlicht wie Bodenpreisindexreihen (Entwicklung der Bodenrichtwerte seit 1999), Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für verschiedene Objektarten, Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Vergleichsfaktoren nach Paragraph 183 Bewertungsgesetz für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen. Der Bericht kann über hessen.de – leider allerdings nicht barrierefrei – heruntergeladen werden.unter „Downloadcenter“ und „Immobilienwerte“ kostenfrei heruntergeladen werden.
* pm: Stadt Marburg